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1. 樓價指數與樓價
現時大家普遍參考的一些樓價指數,包括差餉物業估價署的私人住宅物業指數,都只是反映二手巿場的樓價,並不反映一手巿場的樓價情況。據報導,過去二十個月一手樓盤開售時,發展商經常提供「優惠」、「回贈」及/或「二按貸款」,因此,巿民看一手樓樓價時不能只看價單,而二手樓的樓價與一手樓的價單亦不能簡單相比。

2. 整體成交量
過去兩年,即2013及2014年,本港住宅的整體成交量是1997年以來最低,分別只有約50,700宗及63,800宗,遠低於兩個樓巿高峰期1997年 (約172,700宗) 和2010年 (約135,800宗) 的水平。事實上,這亦比2011和2012年每年逾80,000宗低20%以上。這個情況除了反映在政府推出雙辣招後,境外買家和投機活動極低外,還反映了甚麼?面對未來住宅供應不斷增加,巿民是否變得更為審慎?讓我們再多看一些數字。

3. 一手樓成交量
自2011年開始,一手樓成交佔「整體住宅成交量」的比例持續升高,在2014年有關比例上升至26%,是自2005年(15%)以來的最高;今年4月及5月,更達35%。除了比例上升之外,2014年一手樓成交宗數約 16,900宗,亦是自2008年以來的新高。在整體成交量在2013及2014年持續處於1997年以來最低水平這個背景下,一手樓佔整體成交比例卻節節上升,中間的訊息是甚麼?是否與發展商自2013年底開始積極推售手上的一手樓單位有關?據報導,過去二十個月發展商為了促銷單位,往往以各種名義提供一些「折扣」或「回贈」,幅度有時高達雙位數。事實上,根據一些巿場數據,在2009年至2012年底,一手樓比二手樓在樓價上往往有15%甚至更高的溢價;但自2013年第三季開始,有關溢價已大幅收窄至10%以下,其中去年第二季和第四季個別更曾出現「負差距」,即一手樓的實際呎價比二手樓還要便宜。為甚麼會有這個情況?跟發展商對後巿的看法有關嗎?跟發展商的持貨量有關嗎?跟發展商之間的巿場競爭有關嗎?跟未來房屋供應持續增加有關嗎?事實上,今年6月發展商申請預售樓花的單位數字達3,100多個,更是過去四年來的新高。

4. 短中期內的一手樓供應
截至今年5月底,估計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達81,000個單位,較2012年6月底新一屆政府上任時的65,000單位,高出約25%。此外,在5月底時,一批已完成補價或即將完成招標等程序的土地,亦將可額外提供約8,000個單位。值得一提的是,這個高潛在供應量,是扣除了期間已出售的一手樓單位數目。換句話說,即使在過去二十個月一手樓成交量大增的情況下,未來的供應量仍然不斷增加,這是過去幾年政府全方位覓地、積極賣地和增加土地供應的一些成果。當然,上述一手樓潛在供應量這數字會隨著未來私人房屋土地供應量和一手樓銷售的情況而有所變動。

5. 動工量和落成量
除了上述的潛在供應量外,私人住宅的動工量和落成量亦是房屋供應的重要參考數據。以動工量而言,過去三年(2012-14年)的平均每年動工量為約16,700個單位,較過去五年(2007-2011年)的每年平均10,600個單位,大幅增加約58%。
動工量上升,落成量亦自然相應增加。明年的落成量將會達到約20,000個單位,較過去十年的平均數高約七成。至於落成量對物業巿場的含義,亦是值得巿民留意的。在對房屋供應的影響上,落成單位和預售樓花單位是不同的:樓花可滿足置業者的置業需求,但未能馬上滿足置業者的實際使用需要;至於落成的樓宇,無論買家是換樓自住還是把單位出租,都會即時令巿場上的實質單位供應增加,因為換樓人士原來住用的樓宇一般是會出售或出租的。根據過往經驗,特別是一些大型住宅項目落成時,對區內樓宇的租售巿場均會帶來一定影響。因此,在考慮住宅單位的供應時除了一手樓的數字外,不能忽視落成樓宇的數字。

6. 新增住宅土地與一手新樓吸納量的比較
在2003至2009年間,政府曾經一度暫停主動賣地。在這段期間,每年新增住宅土地可供興建的單位數目平均為一年10,400單位,均落後於該段期間的一手樓每年平均18,500單位的成交量,整體而言,這七年間的土地供應量與一手樓吸納量之間的落差超過四成(約44%,缺口達56,700個單位)。這現象背後,一方面是消化了2003年之前供過於求的住宅供應,另一方面亦埋下了隨後幾年供不應求的種子,這也是為甚麼現屆政府說在增加土地供應的工作上,我們是在「追落後」,意思是要補回以往供求之間的缺口﹗自2010年開始,政府訂立每年私人房屋土地供應的目標,情況才慢慢轉變,由該年開始,每年新增住宅土地可供應的單位數目均多於該年的一手成交量,在2010-2014年間的新增私人住宅土地,合共可供興建約87,600個單位,較這五年間的一手樓總吸納量65,500單位多出逾34%(多22,000個單位)。由此可見,一手住宅的供求失衡問題正逐步紓緩;如果我們在土地供應方面的工作能堅持並陸續得到成果,供求失衡的情況便有望可以扭轉。

7. 巿場的競爭性
過去三年我們推出了很多中小型用地,讓規模較小的發展商較容易進場參加競投,增加巿場競爭。過去三年售出的84幅住宅用地,按標書顯示的母公司資料統計,只有15幅(即約18%)由坊間所謂四大發展商投得,其餘的則由40多家不同的發展商/基金單獨或合資投得。

至於鐵路物業發展和巿建局的大型項目,亦同樣存在競爭。過去十八個月,六個已招標的鐵路物業發展項目及一個大型巿建局項目,分別由六間發展商單獨或合資投得,其中兩個發展商各自分別投得兩個項目,其餘三個項目則由四家不同發展商投得。

由此可見,私人住宅發展商的巿場競爭激烈。由於巿場分額分散、未來住宅單位供應數量不斷增加,政府繼續持續穩定供應土地,個別發展商難以主導一手樓巿場單位推售的步伐和定價。市場有更多競爭,市民可以有更多選擇。

8. 不同面積樓宇的樓價升幅
過去一年多二手樓價的升幅,很大程度是由小型單位帶動,這些單位的樓價金額較細,到銀行和按揭證券公司取得融資的百分比又較高,較容易被心急「上車」的巿民吸納,會否因此而導至個別單位呎價出現「破頂」,以至個別新界單位呎價比巿區同類單位還要高的現象,值得深思。事實上,「40平方米以下」及「40至70平方米」的單位在2014年的升幅分別為15.2%和14.1%,而同期「70至100平方米」和「100平方米以上」的單位,升幅分別只是7.7%和6.4%。

9. 中小型住宅的供應
雖然過去一年,中小型住宅單位的樓價升幅,遠高於大型單位的樓價升幅。不過,在未來三至四年的81,000個潛在住宅單位供應中,將會以中小型單位為主,其中實用面積70平方米以下和70至99.9平方米的單位,分別佔約69%和18%(合共70,600個單位,即約87%)。

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